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Vous avez déjà votre terrain, et votre argent pour construire? Aujourd’hui, MaMaison.sn se propose de vous expliquer et de vous livrer toutes les subtilités pour vous permettre de construire en toute tranquillité

Ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Pour construire, il faut, avant tout, un donneur d’ordre, qui est l’initiateur du projet de construction. Dans ce cas on peut faire appel à une personne morale ou une personne physique.

Le donneur d’ordre est le maître d’ouvrage; dans le cas où vous possédez un terrain et projetez de construire, sachez que vous êtes le maître d’ouvrage.

Vous devrez faire appel à un architecte, qui sera le concepteur du projet, donc communément appelé également le maître d’oeuvre.

Ce qu’il faut savoir avant d’aller voir un architecte
Pour valider un projet avec un architecte, il est important de lui apporter les document suivant :

Les informations juridiques concernant le terrain : Titres de propriété et autres documents (si nécessaires)
Un ‘’Brief’’ incluant vos besoins et vos attentes (un programme)
Un certificat délivré par les services de l’Urbanisme, précisant les dispositions réglementaires d’urbanisme et de construction qui s’appliquent au terrain à construire (la surface totale couverte autorisée, la hauteur maximale de l’immeuble, les règles de prospect etc…)
Un plan de relevé du ou des bâtiments existants, en cas de terrain partiellement construit, ou en cas de projet de transformation et/ou d’extension etc…
Un relevé topographique fait par un géomètre si nécessaire. (Par exemple, mal nivelé, ou accidenté), ou un extrait de plan cadastral (délivré par le Cadastre)
Une fois ces documents remis à l’architecte, et après vérification, ce dernier vous proposera un plan. Si vous validez le plan, il sera élaboré un contrat d’architecte ou encore de ‘’Maîtrise d’œuvre’’, suivi d’un planning établi dont le suivi strict sera obligatoire.

Lancer la phase de pré-projet
Le rôle de l’architecte est d’aider le maître d’ouvrage à sécuriser son investissement. Il faut savoir que si le montant de votre projet dépasse 30 millions de FCFA, hors coût du terrain, vous êtes légalement tenu de travailler avec un architecte, dont la signature est obligatoire, pour l’obtention de l’autorisation de construire. Il devra préparer, avec vous, le dossier de demande d’autorisation à déposer au niveau du Ministère de l’Urbanisme.

L’architecte est donc votre premier interlocuteur. Il sera votre bras droit, votre conseiller et devra protéger vos intérêts en toute circonstance, dans ce projet de vie qu’est la construction d’une villa, d’un immeuble ou d’un quelconque autre type de bâtiment.

On lance l’exécution du projet
Votre contrat est signé, votre plan est OK, le planning élaboré, l’autorisation de construire entre vos mains, votre architecte devra vous accompagner et même mieux, vous orienter vers des entrepreneur, qui se chargeront de l’exécution des travaux.

Sur certains sols spécifiques, tels que les sols argileux, mouvants, ou sites encore inexplorés, il est extrêmement important de faire réaliser une étude de sol par un bureau d’études géologique qui définira le type ainsi que la profondeur des fondations.

L’entrepreneur doit idéalement être un ingénieur en bâtiment, sinon, avoir un niveau de technicien supérieur en génie civil. A défaut, l’entrepreneur devra s’entourer de techniciens qualifiés. Les plans détaillés élaborés par l’architecte et autorisés par le Maire de votre commune, seront transmis à un bureau d’études ou ingénieur qualifié, pour élaborer les plans de structure (béton armé, charpente), les plans des lots techniques (plomberie sanitaire, l’électricité, courant fort, courant faible, sécurité, etc..). Les plans d’exécution techniques ainsi produits par le bureau d’études seront soumis à un bureau de contrôle, chargé de les vérifier et de les valider avant de donner son feu vert pour exécution conformément aux normes en vigueur.

Il existe plusieurs bureaux de contrôle et/ou d’études au Sénégal, dont quelques-uns comme : Alpages, SCAT International, SSIC, VERITAS, Gaudillat, Etecs, Beta, etc … (Voir le tableau des Bureaux d’Etudes Techniques et de Contrôle).

NB : Veiller à ne jamais confier les missions d’études et de contrôle, à un seul bureau, qui risquerait de se trouver dans une position de juge et parti.

Passer par un bureau de contrôle et/ou un bureau d’études est recommandé parce que constituant une garantie essentielle quant à votre investissement et surtout au bon déroulement de votre projet de construction. Si vous devez travailler avec un architecte, il prendra attache avec un bureau de contrôle, pour une question de sécurité et surtout de normes qualité. Ce qui soulève un point important : votre architecte est votre bras droit, il s’y connait mieux que vous, il est le professionnel, il est crucial de suivre ces conseils.

Quel est le rôle du Bureau de contrôle ? Comment fonctionne-t-il ?
Le bureau de contrôle est chargé de s’assurer que tous les points inclus dans le plan de béton armé sont respectés. Il fait alors des visites inopinées, procède à des prélèvements pour s’assurer que la qualité ainsi que la quantité des matériaux intégrés dans le plan approuvé sont respectées.

De plus, à chaque étape importante du projet, un contrôle minutieux est effectué, avant et après l’exécution des travaux.

Un projet réalisé suivant les règles de l’art, avec l’appui des professionnels ci-dessus cités, fera l’objet d’un quitus de validation du bureau de contrôle, qui permettra au maître d’ouvrage, de souscrire à une assurance sécurité de son ouvrage.

En ce qui concerne le financement
Contrairement à ce que vous pourriez penser, vous n’êtes pas obligé de remettre l’intégralité de votre budget de construction. Vous pourrez échelonner vos payement en fonction du planning élaboré pour le projet. L’entrepreneur pourra vous facturer à chaque étape échue. Il est donc payé au prorata de l’avancement des travaux. Des décomptes mensuels sont effectués, l’effectivité des travaux approuvée avant le paiement effectif.

Une avance de démarrage dont le montant est arrêté d’un commun accord entre l’entreprise et le maître d’ouvrage assisté de son architecte, peut être demandée par l’entrepreneur. Dans ce cas, le remboursement
de cette avance sera opéré par retenue mensuelle, dont le montant est proportionnel aux décomptes de l’entreprise, jusqu’à total épuisement des sommes avancées, avant la fin des travaux.

IMPORTANT : Il vous est aussi possible, contractuellement, de retenir auprès de votre entrepreneur 5% (ratio habituel) de la totalité du budget. Cette retenue est communément appelée ‘’retenue de garantie’’. Votre entrepreneur peut aussi se faire cautionner par une institution financière.

Cette retenue est considérée comme une caution d’une année. En cas de vices ou dégradations, le maître d’ouvrage ou son représentant devra informer l’entrepreneur qui sera tenu de procéder aux réparations. En cas de refus, le maître d’ouvrage a le droit d’utiliser cette retenue de garantie ou de faire appel à la banque cautionnaire pour effectuer les réparations.

Pourquoi travailler avec des professionnels du métier ?
Faire appel à un architecte et un entrepreneur peuvent vous sembler plus coûteux, mais, en réalité, vous y gagnez au change. Vous mettez toutes les chances de votre côté, car ces professionnels sécurisent votre investissement, financièrement et temporellement.

Avec l’entrepreneur, vous bénéficiez de la garantie ‘’Décennale’’. En d’autres termes, votre entrepreneur est légalement responsable de la fiabilité et de la qualité de votre bâtiment, pour 10 ans.

Vous êtes assurés d’avoir en main des plans corrects, validés par un bureau de contrôle mandaté.

Avec l’architecte, vous bénéficiez d’une oreille attentive, d’un conseiller, d’une personne capable de comprendre vos aspirations les plus profondes et de les matérialiser. Il sera donc flexible, mais exigeant sur les normes de qualité et de sécurité. Il vous facturera des honoraires, mais avec lui, vous bénéficiez d’une maison qui vous ressemblera. L’architecte prend en compte, obligatoirement, la climatologie pour vous assurer un bon confort.

Cela signifie qu’il saura comment concevoir une maison bien ventilée, bien éclairée, bien orientée (selon l’arrivée des vents, etc…), résistante à l’humidité, etc… Il saura enfin optimiser l’occupation du terrain. Pour finir, sachez qu’il faudra aussi faire preuve de réalisme : votre architecte et votre entrepreneur ne pourront vous proposer qu’un projet adapté à votre budget.

Qu’est-ce qu’un bail ?
Le bail est un titre consenti par l’État à une personne physique ou morale, qui en fait la demande, dans les zones dotées d’un plan d’urbanisme non susceptible d’être révisé dans un délai rapproché. Le bail est destiné essentiellement à favoriser la réalisation d’un investissement à usage agricole la construction de bâtiments à usage industriel ou commercial, ou encore la construction d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (commerce et habitation). Dans le cas du bail, l’attributaire est obligé de mettre le terrain en valeur dans un délai de 24 mois.

C’est quoi un titre foncier ?
Le titre foncier est un droit de propriété définitif, inattaquable et portant sur un bien situé sur un domaine national. Au Sénégal, il existe 3 catégories de titre foncier :

–Le titre foncier individuel : C’est un titre qui donne une entière propriété inaliénable sur un bien foncier. En cas de transaction, celle-ci doit obligatoirement se faire devant un notaire. En même temps, c’est un titre qui est soumis à des taxes et des droits pouvant aller jusqu’à 18%.

– le titre foncier d’État : C’est un titre de l’État qui donne à l’attributaire, la possibilité de devenir locataire par bail emphytéotique pour une durée pouvant aller de 50 à 99 ans. Très sécurisé, dans le cadre d’un investissement, sa spécificité réside dans le fait qu’il peut être muté en titre individuel au profit de l’acquéreur s’il réalise une ou des constructions sur le site.

–le titre non inventorié : En milieu rural, ce sont les terres agricoles, attribuées aux communautés rurales et régies par les préfectures ou sous-préfectures.Théoriquement, c’est un titre qui ne peut être cédé à aucune tierse partie, sauf si sa mise en valeur est réellement constatée : construction d’un mur d’un bâtiment, d’un mur de clôture, ou d’un édifice quelconque…

Quelles Différences entre bail et Titre foncier ?
Dans le cadre du bail, consenti par l’État (pour une durée maximum de 99 ans) , l’attributaire dispose de droits limités et il est révocable. C’est à dire qu’à tout moment, l’État peut le reprendre pour cause d’utilité publique en contrepartie d’un dédommagement à la hauteur des investissements effectués. Alors que pour le titre foncier, il est caractérisé par son unicité justifié par son immatriculation. Ce qui fait, qu’à l’achat d’un bien immobilier immatriculé, l’acheteur acquiert automatiquement un droit réel, et toutes les réalisations tenantes, tombent sous sa propriété.

Les étapes de la transformation d’un bail en titre foncier
Tout d’abord, il est important de savoir qu’en tant que titulaire de l’acte administratif, vous pouvez entamer la procédure ou bien déléguer un représentant pour qu’il le fasse à votre place. Cependant, il est important de souligner qu’avant d’entamer cette démarche, vous devez payer toutes les redevances d’occupation arrivées à échéance et mettre en valeur le terrain en question.

Vous devez vous rendre à la Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre (DEDT) muni des documents suivants :

*Une demande écrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre

*Une copie légalisée de l’acte administratif (bail, certificat d’inscription de bail, contrat de droit de superficie ou autorisation d’occuper)

*Une copie légalisée de votre carte d’identité ou de la pièce justifiant le statut de la société si l’acte est pour une personne morale

*Une quittance des redevances d’occupation

Sachez qu’il y a des frais à payer en l’occurrence les frais de cession qui sont en fonction de la superficie et de la situation géographique du terrain. Le délai de délivrance de l’acte de cession et de la copie du titre foncier dépendra de la fréquence des réunions de la commission ad hoc.

Bon à savoir :

En cas de perte ou de vol du titre vous devez le plus tôt possible insérer un avis dans 2 numéros du Journal Officiel, adresser une requête au Président du Tribunal régional territorialement compétent et se faire établir un duplicata par les services de la Conservation de la propriété et des droits fonciers.

Dans le marché de l’immobilier au Sénégal, sont disponibles plusieurs catégories de biens immobiliers, maisons, terrains, propriétés commerciales qui sont vendues avec un titre foncier déjà acquis.