Ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Pour construire, il faut, avant tout, un donneur d’ordre, qui est l’initiateur du projet de construction. Dans ce cas on peut faire appel à une personne morale ou une personne physique.
Le donneur d’ordre est le maître d’ouvrage; dans le cas où vous possédez un terrain et projetez de construire, sachez que vous êtes le maître d’ouvrage.
Vous devrez faire appel à un architecte, qui sera le concepteur du projet, donc communément appelé également le maître d’oeuvre.
Ce qu’il faut savoir avant d’aller voir un architecte
Pour valider un projet avec un architecte, il est important de lui apporter les document suivant :
Les informations juridiques concernant le terrain : Titres de propriété et autres documents (si nécessaires)
Un ‘’Brief’’ incluant vos besoins et vos attentes (un programme)
Un certificat délivré par les services de l’Urbanisme, précisant les dispositions réglementaires d’urbanisme et de construction qui s’appliquent au terrain à construire (la surface totale couverte autorisée, la hauteur maximale de l’immeuble, les règles de prospect etc…)
Un plan de relevé du ou des bâtiments existants, en cas de terrain partiellement construit, ou en cas de projet de transformation et/ou d’extension etc…
Un relevé topographique fait par un géomètre si nécessaire. (Par exemple, mal nivelé, ou accidenté), ou un extrait de plan cadastral (délivré par le Cadastre)
Une fois ces documents remis à l’architecte, et après vérification, ce dernier vous proposera un plan. Si vous validez le plan, il sera élaboré un contrat d’architecte ou encore de ‘’Maîtrise d’œuvre’’, suivi d’un planning établi dont le suivi strict sera obligatoire.
Lancer la phase de pré-projet
Le rôle de l’architecte est d’aider le maître d’ouvrage à sécuriser son investissement. Il faut savoir que si le montant de votre projet dépasse 30 millions de FCFA, hors coût du terrain, vous êtes légalement tenu de travailler avec un architecte, dont la signature est obligatoire, pour l’obtention de l’autorisation de construire. Il devra préparer, avec vous, le dossier de demande d’autorisation à déposer au niveau du Ministère de l’Urbanisme.
L’architecte est donc votre premier interlocuteur. Il sera votre bras droit, votre conseiller et devra protéger vos intérêts en toute circonstance, dans ce projet de vie qu’est la construction d’une villa, d’un immeuble ou d’un quelconque autre type de bâtiment.
On lance l’exécution du projet
Votre contrat est signé, votre plan est OK, le planning élaboré, l’autorisation de construire entre vos mains, votre architecte devra vous accompagner et même mieux, vous orienter vers des entrepreneur, qui se chargeront de l’exécution des travaux.
Sur certains sols spécifiques, tels que les sols argileux, mouvants, ou sites encore inexplorés, il est extrêmement important de faire réaliser une étude de sol par un bureau d’études géologique qui définira le type ainsi que la profondeur des fondations.
L’entrepreneur doit idéalement être un ingénieur en bâtiment, sinon, avoir un niveau de technicien supérieur en génie civil. A défaut, l’entrepreneur devra s’entourer de techniciens qualifiés. Les plans détaillés élaborés par l’architecte et autorisés par le Maire de votre commune, seront transmis à un bureau d’études ou ingénieur qualifié, pour élaborer les plans de structure (béton armé, charpente), les plans des lots techniques (plomberie sanitaire, l’électricité, courant fort, courant faible, sécurité, etc..). Les plans d’exécution techniques ainsi produits par le bureau d’études seront soumis à un bureau de contrôle, chargé de les vérifier et de les valider avant de donner son feu vert pour exécution conformément aux normes en vigueur.
Il existe plusieurs bureaux de contrôle et/ou d’études au Sénégal, dont quelques-uns comme : Alpages, SCAT International, SSIC, VERITAS, Gaudillat, Etecs, Beta, etc … (Voir le tableau des Bureaux d’Etudes Techniques et de Contrôle).
NB : Veiller à ne jamais confier les missions d’études et de contrôle, à un seul bureau, qui risquerait de se trouver dans une position de juge et parti.
Passer par un bureau de contrôle et/ou un bureau d’études est recommandé parce que constituant une garantie essentielle quant à votre investissement et surtout au bon déroulement de votre projet de construction. Si vous devez travailler avec un architecte, il prendra attache avec un bureau de contrôle, pour une question de sécurité et surtout de normes qualité. Ce qui soulève un point important : votre architecte est votre bras droit, il s’y connait mieux que vous, il est le professionnel, il est crucial de suivre ces conseils.
Quel est le rôle du Bureau de contrôle ? Comment fonctionne-t-il ?
Le bureau de contrôle est chargé de s’assurer que tous les points inclus dans le plan de béton armé sont respectés. Il fait alors des visites inopinées, procède à des prélèvements pour s’assurer que la qualité ainsi que la quantité des matériaux intégrés dans le plan approuvé sont respectées.
De plus, à chaque étape importante du projet, un contrôle minutieux est effectué, avant et après l’exécution des travaux.
Un projet réalisé suivant les règles de l’art, avec l’appui des professionnels ci-dessus cités, fera l’objet d’un quitus de validation du bureau de contrôle, qui permettra au maître d’ouvrage, de souscrire à une assurance sécurité de son ouvrage.
En ce qui concerne le financement
Contrairement à ce que vous pourriez penser, vous n’êtes pas obligé de remettre l’intégralité de votre budget de construction. Vous pourrez échelonner vos payement en fonction du planning élaboré pour le projet. L’entrepreneur pourra vous facturer à chaque étape échue. Il est donc payé au prorata de l’avancement des travaux. Des décomptes mensuels sont effectués, l’effectivité des travaux approuvée avant le paiement effectif.
Une avance de démarrage dont le montant est arrêté d’un commun accord entre l’entreprise et le maître d’ouvrage assisté de son architecte, peut être demandée par l’entrepreneur. Dans ce cas, le remboursement
de cette avance sera opéré par retenue mensuelle, dont le montant est proportionnel aux décomptes de l’entreprise, jusqu’à total épuisement des sommes avancées, avant la fin des travaux.
IMPORTANT : Il vous est aussi possible, contractuellement, de retenir auprès de votre entrepreneur 5% (ratio habituel) de la totalité du budget. Cette retenue est communément appelée ‘’retenue de garantie’’. Votre entrepreneur peut aussi se faire cautionner par une institution financière.
Cette retenue est considérée comme une caution d’une année. En cas de vices ou dégradations, le maître d’ouvrage ou son représentant devra informer l’entrepreneur qui sera tenu de procéder aux réparations. En cas de refus, le maître d’ouvrage a le droit d’utiliser cette retenue de garantie ou de faire appel à la banque cautionnaire pour effectuer les réparations.
Pourquoi travailler avec des professionnels du métier ?
Faire appel à un architecte et un entrepreneur peuvent vous sembler plus coûteux, mais, en réalité, vous y gagnez au change. Vous mettez toutes les chances de votre côté, car ces professionnels sécurisent votre investissement, financièrement et temporellement.
Avec l’entrepreneur, vous bénéficiez de la garantie ‘’Décennale’’. En d’autres termes, votre entrepreneur est légalement responsable de la fiabilité et de la qualité de votre bâtiment, pour 10 ans.
Vous êtes assurés d’avoir en main des plans corrects, validés par un bureau de contrôle mandaté.
Avec l’architecte, vous bénéficiez d’une oreille attentive, d’un conseiller, d’une personne capable de comprendre vos aspirations les plus profondes et de les matérialiser. Il sera donc flexible, mais exigeant sur les normes de qualité et de sécurité. Il vous facturera des honoraires, mais avec lui, vous bénéficiez d’une maison qui vous ressemblera. L’architecte prend en compte, obligatoirement, la climatologie pour vous assurer un bon confort.
Cela signifie qu’il saura comment concevoir une maison bien ventilée, bien éclairée, bien orientée (selon l’arrivée des vents, etc…), résistante à l’humidité, etc… Il saura enfin optimiser l’occupation du terrain. Pour finir, sachez qu’il faudra aussi faire preuve de réalisme : votre architecte et votre entrepreneur ne pourront vous proposer qu’un projet adapté à votre budget.